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物流与物流地产当前格局分析

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【摘要】:
从2013年开始,中国的物流地产市场开始渐渐发生变化,一些民营资本效仿普洛斯模式,进入这一领域,成为专业的物流地产开发商,较为知名的有宇培、宝湾、易商等,其中宇培物流2016年在香港上市。 不过,与普洛斯相比,这些民资背景的物流地产公司,无论在物流设施面积上,还是在基金管理上,都有一定的差距。还有一些国资背景的企业进入,如深业泰物流集团股份有限公司,它是深圳市国资委下属的大型国有商贸物流地产集团,
从2013年开始,中国的物流地产市场开始渐渐发生变化,一些民营资本效仿普洛斯模式,进入这一领域,成为专业的物流地产开发商,较为知名的有宇培、宝湾、易商等,其中宇培物流2016年在香港上市。
 
不过,与普洛斯相比,这些民资背景的物流地产公司,无论在物流设施面积上,还是在基金管理上,都有一定的差距。还有一些国资背景的企业进入,如深业泰物流集团股份有限公司,它是深圳市国资委下属的大型国有商贸物流地产集团,前身为1983年成立的深圳笋岗仓库企业有限公司。
 
“大概从2013年开始,物流地产迎来了一个爆发期。有一个数据称,60%的投资者考虑投资中国的房地产,其中有20%要投物流地产。”业内人士表示,由于物流地产相对标准化,对接资本的话语体系更为成熟,再加上电商的快速发展,吸引了资本的进入。
 
另一方面,作为物流地产的重要客户,电商企业也开始进军到物流地产领域。有的电商平台开始从租赁仓库向自持仓库转变。
 
京东的物流网络一直被业界所推崇,根据2017年11月13日京东集团发布的2017年度第三季度财报,截至2017年9月30日,京东在全国运营405个大型仓库,总面积约900万平方米。这是一个不小的数据,要知道排名第二的嘉民物流地产,它所拥有的可租赁面积仅有250万平方米。
 
不过,多个产业地产资讯机构均未将京东列入十大自持物流设施面积的企业当中,这也意味着京东900万平方米的仓库面积多为租赁。
 
京东人士表示,他们目前没有对900万平方米的仓储面积细分是租赁还是自持。普洛斯人士透露,京东是他们的重要客户,租用了不少仓储面积。嘉民和宇培两家物流地产公司的公告也将京东称为重要客户。
 
在电商企业中,真正明确要发展物流地产的则是苏宁。2017年11月12日,苏宁发布公告称,与深创投不动产基金管理公司成立目标总额为300亿元、首期募集基金规模为50亿元的物流地产基金,正式进军物流地产领域。
 
苏宁公关部门人士介绍,在苏宁内部的体系中,物流是作为独立集团开展业务。
 
物流地产是典型的重资产模式,苏宁之所以选择走这一条道路,与苏宁自身的发展历史不无关系。“苏宁并非是纯电商企业,它是从线下向线上发展,本身就有物流环节,很容易把现成的物流资产转化成物流地产。”业内人士说。
 
 
另一个搅动物流地产行业的是传统房地产商。随着住宅地产红利期的衰退,传统的房地产开发商在努力寻求转型。
 
万科进军物流地产行业其实开始于2014年,2015年成立专门的物流地产公司。2017年以前,万科的物流地产总面积就已经达到了150万平方米左右。进入2017年之后,万科在物流地产领域的力度更是加大,仅1月—9月,新增物流面积就达到165万平方米。
 
此次加码物流地产的布局,也被视为万科新掌门人郁亮带领万科走向转型的重要一步。在今年双十一前一天的万科年终媒体见面会上,万科集团执行副总裁、首席运营官张旭曾放出豪言:“在中国,如果双十一有10亿件快递,那么约有5亿件,是从普洛斯和万科的货仓里出货的”。
 
但在不少分析人士看来,万科参与普洛斯私有化这一动作更具有投资意味。
 
平安不动产也在2015年年初成立了物流地产的事业部,开始大举进军物流地产。截至2017年8月,其拥有的可租赁面积达到150万平方米,在中国十大物流地产商中排名第8。
 
传统地产商天然地对土地有着灵敏的嗅觉,物流地产的土地还是一片价值洼地,如果妥善运作、长期持有,无论是地价还是租金,其总体价值可能会有不错溢价空间。
 
从投资回报率来看,高标物流仓储设施的收益率也明显高于其他商业类地产,目前中国一线城市物流地产收益率在6.5%-7%,而写字楼及购物中心的收益率只有4%-5.5%。
 
在土地政策收紧的背景下,通过物流地产的模式迅速拿到土地资源,对地产商来说,也是一个不错的选择。
 
 
与住宅地产商通过出售住宅快速回笼资金不同,物流地产开发商如果想快速攻城略地,就要以较低的价格融得较多的资金,实现资金回笼,用于新项目的投资开发。
 
以我们关注过的一个国内产业地产商的发展史为例。这家地产商通过拿地建了不少的工业厂房,势头很好,但现在团队也已经解散了。万科、苏宁也都一样,他们虽然资金充足,但是到后面所面临的挑战会很多。
 
物流地产的主要收益是租金,这是一个比较稳定的资金来源。根据多个物流地产开发商的财报数据,其物流设施的出租率多在90%以上,有的甚至高达98%。并且在租金涨幅上,行业内也普遍采用了5%这个幅度。这也意味着,成熟的物流地产会有较为稳定增长的收益。
 
物流地产商主要的融资方向就是社保基金、养老基金、教会基金、保险基金等,这些基金的融资成本较低,回报率要求较低,主要的诉求是稳健,而物流地产正好可满足这些基金的要求。
 
由于与国外此类基金的融资渠道未能打开,国内开发商在融资成本和效率上,都要远逊于普洛斯这样的外资企业,不得不另辟蹊径。苏宁、万科成立的物流地产基金有一个共同特点,无论是深创投还是江苏国际信托,他们的合作方都是具有国资背景的投资公司。
 
前瞻产业研究院观点:由于有重资产做抵押,物流地产是一个风险相对较小的行业。未来可能会有越来越多的国资背景投资方会寻找这类项目来投,这是一个长期的趋势。